所有者不明土地を減らすため 相続登記 が義務化(令和6年4月1日施行)

相続ブログ

長期間にわたり相続登記がされていないことにより、現在の所有者が不明となっている土地の問題を解消するために、相続した不動産に関するルールの見直しがされました。(令和6年4月1日施行)

相続登記とは何か?

相続登記とは、被相続人から相続した自宅などの不動産の名義を被相続人から、不動産を相続した相続人に変更する名義変更登記手続きをいいます。
そのため、親御さんから相続した相続財産の中に不動産が含まれている場合には、相続登記をする必要があります。

相続登記がされないと、所有者不明土地が増える

なぜこの相続登記が義務化されるまでに至ったのでしょうか?
それは「所有者不明土地」が増えてきたという背景があります。
「所有者不明土地」とは、「不動産登記簿等の所有者台帳により、
所有者が直ちに判明しない、又は判明しても所有者に連絡がつかない土地」
と定義されています。

所有者不明土地が増える背景

一般的に、土地など不動産の所有者は「不動産の登記簿」で確認することができます。
しかし様々な理由で登記簿に正しい情報が反映されないケースが最近は多くなっています。

それにより土地や家屋の所有者がだれであるのか分からない、
名前が確認できたとしても居所も分からず連絡もつかない・・・
このようなことが多くなっています。

登記に反映されない一番多い理由は「相続登記がされないことが多い」と考えられています。
現状、相続登記は義務ではありませんでした。

そのため以下の理由から相続登記が放置されてしまいがちです。
・法定相続人間の話し合いがまとまらない
・遺産分割協議が面倒くさい
・手間や登記費用の出費を考えると、今しなくてもいい

所有者不明土地の問題

相続登記がされていない不動産を譲渡しようとするときは、改めて相続人全員の同意(遺産分割協議に押印)が必要になります。最初の相続後であれば、相続人全員が互いに話せる関係だったり、健康上も問題がなかったりしますので、分割協議書への押印等は比較的楽です。

しかし、相続登記がされない状態で、最初の相続人が亡くなると、最初の相続人の相続人が上記の遺産分割協議に押印する当事者になります。このように二次相続が発生すると相続人の数も増え、互いに連絡先も顔も見たことがない相続人の間での同意を取っていく必要があります。

そのため、数代に渡って相続が続くと、相続物件の相続人の把握・同意ができない状況に陥ってしまうことが頻繁に起こっているのです。また所有者の住所変更登記も義務化されていないので、登記簿に反映されて登記簿おらず登記簿上の所有者へ連絡をとろうとしてもつながらないのです。

このような状況の中、公共事業や民間の事業においてその土地を取得・利用しようとする際や、個人間で売買したいとなっても、まず所有者の探索等に多大な時間・費用・労力を費やすことを強いられたり、利用意向がない土地が、長期間管理されずに放置されることで、土地の荒廃を招くなど、管理不全の問題として顕在化するケースが多くなってきました。

所有者不明土地の今後と対応

平成30年版 土地白書(国土交通省)によると、所有者不明土地は全国の20.3%。
さらにこれを面積に換算すると、全国の所有者不明土地は約410万haです。
なんと九州本島(約367万ha)を超える水準と推計しています。

将来的に所有者不明土地を増加させないための新たな取組がなされない場合、死亡者数の増加や相続意識の希薄化等に伴い、2040年の所有者不明土地面積は、全国で約720万ha、北海道本島(約780万ha)に迫る水準にまで増加するという推計がなされています。そのため義務化の方向となったのです。

相続登記の義務化の開始時期

相続登記は2024年4月1日から義務化されます。
不動産の所有者に相続があったときは、「相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内」に不動産の名義変更登記をしなければならなくなります。相続によって取得した不動産については、正当な理由がないのにも関わらず3年以内に登記申請をしないでいると10万円以下の過料の対象となります。正当な理由の具体例については今後通達などで明確化される予定です。

また、注意が必要なのが、この相続登記義務化は、法改正後に発生した相続のみならず、法改正以前から相続登記をしていない不動産についても適用がある、ということです。

まとめ

今回は、相続登記の義務化についてまとめました。
先代からの相続財産について、現時点でも登記をしていくことで、次世代での相続が楽になります。
でも、相続人が多すぎて同意が取るのが大変、等もありえます。
市川税理士事務所では司法書士の先生と連携して、このような「相続の準備」にも取り組んでいます。何からスタートすればいいのか?今の自分の状態は?
どうすれば一番自分がいいと思う形で財産を引き継いでいけるか等不明な点がある場合は、一度専門家に相談することをおすすめします。

執筆:遠山 真由美(大阪市北区南森町)

(制度は投稿時点のものになりますので、ご注意ください)

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